Immobilien als Kapitalanlage
Zinshäuser, Immobilienaktien, REITs, offene und geschlossene Immobilienfonds – die Aufzählung steht nur für eine kleine Auswahl der Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren. Wie findet ein Anleger die für ihn am besten geeignete Form der Immobilienanlage?
Wichtig ist es, dass der Anleger vor einer Entscheidung zunächst die Ziele, die mit der geplanten Investition erreicht werden sollen, exakt definiert. Die möglichen Investitionsvarianten können, wenn die Ziele bekannt sind, anhand der Laufzeit, des vorhandenen und erforderlichen Kapitals sowie der individuellen Erfahrung und Risikobereitschaft verglichen werden.
Antworten im ILG-Lexikon
Im ILG-Lexikon haben wir für Sie weitere Informationen zum Thema "Immobilien als Kapitalanlage" zusammengestellt. Haben Sie Fragen zum Thema? Unsere Ansprechpartner stehen Ihnen gern persönlich mit Antworten zur Verfügung. Die Kontaktdaten finden Sie im rechten Bereich.
Wie kann ich in Immobilien investieren?
Vergleich von Immobilieninvestitionen
Das selbstgenutzte oder vermietete Einfamilienhaus oder die Eigentumswohnung sind beliebt.
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Welche Faktoren sind für die Sachwertanlage in Immobilien wichtig?
Immobilien - eine Anlage in Sachwerte
Immobilien zählen zu den Sachwertanlagen.
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Worauf muss ich bei Immobilieninvestitionen achten?
Sicherheit als Investitionsziel
Viele Investoren erhoffen sich von einer Immobilieninvestition eine möglichst stabile, inflationsgeschützte Sachwertanlage mit regelmäßigen Ausschüttungen.
Tatsächlich kommen Investitionen in Immobilien diesem Wunsch nach stabiler Entwicklung entgegen, da sich die Immobilienmärkte nicht so rasant wie beispielsweise die Aktienmärkte verändern.
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Was ist ein geschlossener Fonds?
Geschlossene Fonds
Geschlossene Fonds sind unternehmerische Beteiligungen, die in Sachwerte wie Immobilien, Schiffe oder Windkraftanlagen investieren.
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Für wen eignet sich die Anlage in einen geschlossenen Fonds?
Zielgruppe des geschlossenen Fonds
Geschlossene Immobilienfonds sind für Anleger geeignet, die einen Teil ihres Vermögens in eine sachwertorientierte, langfristige Kapitalanlage investieren möchten.
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Worauf muss ich bei geschlossenen Fonds achten?
Anleger müssen sich sorgfältig informieren
Wer erfolgreich in geschlossene Fonds investieren möchte, muss sich informieren! Nicht nur über den konkreten Anlagegegenstand, sondern vor allem auch über die handelnden Personen im Emissionshaus und deren Erfahrung.
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Warum ist eine Leistungsbilanz wichtig?
Anbieter geschlossener Fonds, die Mitglied im bsi sind, erstellen jährlich Leistungsbilanzen.
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Wie funktioniert der Zweitmarkt?
Kein geregelter Markt
Aus Anlegersicht ist es in manchen Lebenssituationen trotz sorgfältiger Investitionsentscheidung erforderlich, sich von seiner eigentlich langfristigen Geldanlage zu trennen.
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Ist die Investition von § 6b-Rücklagen möglich?
Steuerstundungseffekt durch § 6b-Rücklage
enn Unternehmer Betriebsvermögen wie Grundstücke oder ihren gesamten Betrieb verkaufen, müssen sie die vorhandenen stillen Reserven sofort versteuern.
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A
Alternativer Investmentfonds (engl. Alternative Investment Fund). Jede Organisationsform (Unternehmen, Gesellschaften, Vereine, Personengemeinschaften u.a.), die Kapital einsammelt, um es für gemeinsame Investments einer Gruppe von Anlegern zu verwenden. Als AIFs werden im Kapitalanlagegesetzbuch alle geschlossenen Fonds eingestuft.
Die EU-Mitgliedstaaten haben beschlossen, alle Fonds und Anlageprodukte den europaweit geltenden Wertpapierrichtlinien zu unterwerfen. Daraus entstand die Richtlinie 2011/61/EU für Alternative Investment Fund Manager (AIFM), die in Deutschland auch geschlossene Fonds erfasst. In Deutschland wird die auf europäischer Ebene beschlossene AIFM-Richtlinie im Kapitalanlagegesetzbuch (<link kagb>KAGB) umgesetzt. Dieses gilt ab dem 22. Juli 2013 für alle Emissionshäuser, die entsprechende Produkte anbieten und managen.
Die Abgeltungssteuer ist eine Art der Einkommenssteuer. In Deutschland wird sie seit 2009 auf Einkünfte aus Kapitalvermögen – wie Zinsen, Dividenden, Erträge aus Investmentfonds und Zertifikaten – erhoben. Dafür muss der Bezieher der Erträge in der Regel nichts tun: Die Steuer wird „an der Quelle“, also in der Regel direkt vom Kreditinstitut einbehalten und anonym abgeführt. Die Höhe der Steuer beträgt unabhängig vom persönlichen Einkommenssteuersatz in Deutschland immer 25% zuzüglich 5,5% Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Außer der Abgeltungssteuer fallen keine weiteren Abgaben für Kapitalerträge an.
Die korrekte steuerliche Bezeichnung der Abschreibung lautet „Absetzungen für Abnutzung“ – kurz AfA. Die Abschreibung berücksichtigt die gewöhnliche Lebensdauer eines Investitionsgegenstandes und führt als Aufwendung zu einer Minderung des Jahresergebnisses. Über die Laufzeit des Investitionsgegenstands können somit dessen Anschaffungskosten steuerlich geltend gemacht werden.
Als Anderkonto wird das Bankkonto eines Wirtschaftsprüfers bezeichnet, auf dem die Zeichnungsbeträge der Anleger von geschlossenen Investmentvermögen eingezahlt werden. Hierüber darf der Wirtschaftsprüfer erst dann verfügen, wenn die zum Zeichnungszeitpunkt definierten Bedingungen eingetreten sind bzw. nachzuweisende Unterlagen vorliegen. Beispielsweise darf das Geld nur für den definierten Zweck – beispielsweise den Kauf einer bestimmten Immobilie – verwendet werden.
Die Ankaufsfinanzierung ist ein kurz- oder langfristiger Kredit. Dieser wird aufgenommen, um den Kaufpreis und die Kosten, die durch den Kauf entstehen, ganz oder teilweise zu decken. Zu den Kosten, die durch den Kauf entstehen, zählen beispielsweise die Grunderwerbsteuer, Maklercourtage, Notar- und Grundbuchkosten.
Die Ankaufsrendite spiegelt wider, in welchem Verhältnis die geplanten Einnahmen, also in der Regel die jährliche Miete, zum gezahlten Kaufpreis stehen. Beispiel: Bei einem Kaufpreis von € 5 Millionen und einer Jahresmiete von € 500.000 beträgt die Ankaufsrendite 10%. Anhand des Faktors kann – unter Berücksichtigung der Lage der Immobilie und weiteren Investitionskriterien – die Rentabilität einer Immobilie abgeschätzt werden.
Als Anleger oder <link>Kommanditist wird jeder einzelne Gesellschafter eines geschlossenen Investmentvermögens bezeichnet, der in der Rechtsform einer <link>Kommanditgesellschaft aufgelegt wurde. Der Anleger investiert sein Kapital über das Investitionsmodell des geschlossenen Investmentvermögens in eine bestimmte Anlage wie eine Immobilie.
Finanziert ein Anleger seine Beteiligung an einem geschlossenen Investmentvermögen vollständig oder teilweise durch Fremdkapital, nennt man das Anteilsfinanzierung oder Außenfinanzierung. Die Finanzierung erfolgt beispielsweise durch ein vom Anleger aufgenommenes Darlehen bei einer Bank. Die Bewilligung einer Anteilsfinanzierung hängt von der Bonität des Fondszeichners ab.
Assetmanagement ist der englische Begriff für Anlageverwaltung. Große Gewerbeimmobilien benötigen eine professionelle Betreuung, um die gesteckten Renditeziele zu erreichen. Das Assetmanagement betreut alle Mieter, erstellt Abrechnungen aus Mietverhältnissen und sorgt für eine nachhaltige Vollvermietung der Immobilien. Die Qualität des Assetmanagement nimmt maßgeblich Einfluss auf den Wert und wirtschaftlichen Erfolg der Immobilie.
Anleger erhalten je nach Umfang ihrer Beteiligung eine anteilige Ausschüttung an den liquiden Mitteln einer Fondsgesellschaft. Die Ausschüttung erfolgt meist jährlich. Die ILG zeichnet sich dadurch aus, dass sie bei allen neueren Fonds monatliche Ausschüttungen an die Anleger tätigt. Handels- und steuerrechtlich handelt es sich bei den Auszahlungen um Entnahmen aus der Liquidität. Sie können höher oder niedriger sein als der zu versteuernde Gewinnanteil.
B
BaFin ist die Abkürzung für Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht. Die BaFin ist im öffentlichen Interesse tätig. Ihr Hauptziel ist es, ein funktionsfähiges, stabiles und integres deutsches Finanzsystem zu gewährleisten. Durch ihre Marktaufsicht setzt sie zudem Verhaltensstandards durch, die das Vertrauen der Anleger in die Finanzmärkte wahren. Die Behörde beaufsichtigt Kreditinstitute, Finanzdienstleistungsinstitute, Versicherungsunternehmen und den Wertpapierhandel, sie beaufsichtigt Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVGen) und die von den KVGen angebotenen Investmentfonds nach dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB). Anbieter von Vermögensanlagen sind verpflichtet, Verkaufsprospekte bei der BaFin zu hinterlegen und sie zu veröffentlichen, bevor sie sie öffentlich anbieten. Aufgabe der BaFin ist es, darüber zu wachen, dass der Prospekt einer Vermögensanlage alle Mindestangaben enthält. Sie prüft zudem, ob er verständlich und in sich widerspruchsfrei ist. Eine inhaltliche Bewertung, ob diese auch richtig und wirtschaftlich nachvollziehbar sind, findet jedoch nicht statt.
Einige Bundesländer sehen im Bauordnungsrecht sog. Baulasten vor. Diese stellen öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde dar. Über die Baulasten wird bei den Baubehörden ein Baulastenverzeichnis geführt. Baulastenverzeichnisse werden in Bayern und Brandenburg nicht geführt.
Beitrittserklärung ist ein anderes Wort für <link>Zeichnungsschein. Der Anleger tritt der Fondsgesellschaft ggf. mittelbar über einen Treuhänder bei, indem er die Beitrittserklärung unterzeichnet. Die Höhe der Beteiligung wird mit der im Zeichnungsschein eingesetzten Zeichnungssumme festgelegt. Erst mit der Annahme durch den Treuhänder bzw. die Gesellschaft ist der Beitritt des Anlegers wirksam, er erhält eine Annahmeerklärung.
Als Betriebskosten werden die Kosten bezeichnet, die während des laufenden Betriebs einer Immobilie bzw. einer Fondsgesellschaft anfallen. Bei Immobilienfonds gehören dazu beispielsweise Bewirtschaftungskosten wie Müllentsorgung, Heizung, Wasser oder Versicherungsbeiträge sowie die fondstypischen Verwaltungskosten für Steuerberatung, Treuhandschaft, Kapitalkosten und Gewerbesteuern.
Das Betriebsstättenfinanzamt ist das zuständige Finanzamt der Fondsgesellschaft. Für die ILG Fonds ist beispielsweise das Finanzamt in München zuständig. Das verantwortliche Betriebsstättenfinanzamt meldet das auf Gesellschaftsebene festgestellte anteilige Ergebnis an das Finanzamt am Wohnsitz des Anlegers. Dieses Finanzamt wiederum berücksichtigt die gemeldeten Zahlungen für die individuelle Steuererklärung jedes Anlegers.
Der Bonitätsindex eines Unternehmens ist Bestandteil der jeweils zur Prüfung der Bonität eingeholten Wirtschaftsauskunft. In den Bonitätsindex werden sowohl harte (quantitative) als auch weiche (qualitative) Risikofaktoren einbezogen und unter Berücksichtigung statistisch ermittelter Gewichte zu einem Gesamtwert verdichtet. Der Bonitätsindex reicht von 100 – einer ausgezeichneten Bonität – bis zu 600 bei Vorliegen harter Negativmerkmale und einer entsprechenden Ablehnung der Geschäftsbeziehung. Daher kann er in etwa wie eine „Schulnote“ zwischen 1 (100) und 6 (600) interpretiert werden.
Die Bruttogeschossfläche (BGF) ist ein Begriff aus dem Bau- und Planungsrecht. Sie beschreibt den gesamten Flächenumfang eines Gebäudes und setzt sich aus der eigentlichen Nutzfläche und der sogenannten Konstruktionsfläche zusammen. Die Berechnung der Bruttogeschossflächengröße wird in Deutschland durch die Baunutzungsverordnung definiert.
Die ILG Holding GmbH ist Mitglied im <link http: www.sachwerteverband.de _blank>bsi Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen e.V. (ehemals VGF Verband Geschlossene Fonds e.V.). Der bsi ist die Interessenvertretung von Unternehmen, die <link sachwertanlagen>Sachwerte verwalten und deren Tätigkeit im direkten Zusammenhang mit dem Kapitalanlagegesetzbuch (<link kagb>KAGB) steht. Dazu zählen <link kapitalverwaltungsgesellschaften>Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG), <link>Verwahrstellen, Auslagerungsunternehmen sowie rechtliche, steuerliche und betriebswirtschaftliche Berater.
C
Die Centerverwaltung – häufig auch als Centermanagement bezeichnet – ist für den erfolgreichen Betrieb von Handelsimmobilien verantwortlich. Sie kümmert sich um alle organisatorischen Fragestellungen direkt am Standort und ist Ansprechpartner für Mieter und Dienstleister bei allen alltäglichen Angelegenheiten. Eine professionelle Centerverwaltung trägt maßgeblich zum Erfolg einer bewirtschafteten Handelsimmobilie und deren Wertentwicklung bei.
D
Als Direktkommanditist wird ein Anleger bezeichnet, der sich direkt an einer Kommanditgesellschaft beteiligt und somit mit seiner Zeichnungssumme in das Handelsregister eintragen wird. Anleger, die keinen Eintrag in das Handelsregister wünschen, investieren als sogenannte <link>Treuhandkommanditisten indirekt über eine <link>Treuhandgesellschaft.
E
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zählen zu den sieben Einkunftsarten des Einkommensteuerrechts. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung entsprechen dem Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten und werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Bei einem geschlossenen Immobilienfonds entsprechen die erzielten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nicht exakt der Höhe der Ausschüttungen, da sie beispielsweise durch Abschreibungen gemindert werden.
Einobjektfonds zeichnen sich durch eine Mindestanlagesumme von 20.000 EUR aus. Zudem müssen Investoren die Voraussetzungen für einen sogenannten semiprofessionellen Anleger erfüllen. Als semiprofessionell gilt jeder Anleger, der über ausreichend Erfahrung und Expertenwissen zu Sachwertbeteiligungen verfügt, die Risiken versteht und für den die mit der Anlage einhergehenden Verpflichtungen angemessen sind.
Bank, Kreditinstitut oder Privatgesellschaft, die im Rahmen der Fondsfinanzierung wesentliche Aufgaben, wie z.B. die Beratung bei der Fondskonzeption, Erstellung des Beteiligungsprospektes, Finanzierungsvermittlung und die Ausgabe von Kommanditanteilen übernimmt. Im Bereich der geschlossenen Investmentvermögen (Beteiligungen) ist ein Emissionshaus die Anbieterin der Anteile an dem Finanzprodukt. Ein anderer Begriff für Emissionshaus ist Initiator oder Kapitalverwaltungsgesellschaft.
Euro Interbank Offered Rate (EURIBOR) ist der Zinssatz für Termingelder in Euro im Interbankengeschäft. Täglich melden bis zu 39 Kreditinstitute, darunter 11 deutsche Banken, Angebotssätze (Briefsätze) für Ein- bis Zwölfmonatsgelder um 10:45 Uhr Brüsseler Zeit an einen Informationsanbieter, der Durchschnittssätze ermittelt und auf Reuters veröffentlicht.
F
Meist ebenerdiges Einkaufszentrum in PKW-orientierten Lagen, welches zentral verwaltet wird. Aufgrund einheitlicher Gebäudegestaltung und einem gemeinsamen Parkplatz wird ein Fachmarktzentrum als ein zusammengehörender Einzelhandelskomplex wahrgenommen. Hauptmieter sind mittel- bis großflächige Fachmärkte, die über eine überdachte Mall integriert sind.
Als Fondsmanager wird das Unternehmen bezeichnet, welches die Fondsgesellschaft, deren Anleger und sonstige Kapitalgeber während der Laufzeit des Fonds betreut. Das Fondsmanagement verantwortet den Erfolg eines Fonds, kontrolliert auf Basis der Fonds-Kalkulationen, dass die Prognosen eingehalten werden und berichtet den Kapitalgebern hierüber.
Die Fungibilität gibt bei einer Geldanlage an, wie leicht man eine Investition auflösen und gebundene Liquidität für andere Zwecke freibekommen kann. Geschlossene Investmentvermögen gelten grundsätzlich als bedingt fungibel, da Anteilseigner zwar uneingeschränkt über ihre Anteile verfügen können, jedoch nur ein eingeschränkter <link>Zweitmarkt existiert.
G
Als Geldwäsche wird die Einschleusung von illegal erwirtschaftetem Geld bzw. Vermögenswerten in den legalen Finanz- und Wirtschaftskreislauf bezeichnet. Die Prävention und Bekämpfung von Geldwäsche ist eine wichtige Aufgabe. Das Gesetz über das Aufspüren von Gewinnen aus schweren Straftaten (Geldwäschegesetz - GwG) legt bestimmten Unternehmen und Personen (Verpflichtete) besondere Pflichten auf, die deren Geschäftsbeziehungen und geschäftliche Aktivitäten transparent machen sollen.
Kapitalsammelstelle für Einzahlungen von Kapitalanlegern für eine Investition in regelmäßig feststehender Höhe. Ein geschlossener Immobilienfonds wird regelmäßig in der Rechtsform einer Personengesellschaft (z.B. Kommanditgesellschaft) geführt. Ist das erforderliche Gesellschaftskapital gezeichnet und eingezahlt, wird der Fonds geschlossen; der Kreis der Kapitalanleger ist damit begrenzt.
Kommanditist, der zur Führung der Geschäfte einer Kommanditgesellschaft berechtigt ist (die Einkünfte einer Kommanditgesellschaft, bei der keine natürliche Person persönlich haftender Gesellschafter ist, gelten – soweit sie nicht schon aufgrund ihrer Tätigkeit gewerbliche Einkünfte erzielt – steuerlich als gewerbliche Einkünfte, wenn nicht mindestens ein Kommanditist zur Geschäftsführung befugt ist).
Der Gesellschaftsvertrag ist die Geschäftsgrundlage für alle mit dem geschlossenen Investmentvermögen befassten Akteure. Der Vertrag regelt insbesondere das Vorgehen bei Kapitaleinlagen, die Rechte und Pflichten von Gesellschaftern und Geschäftsführung, die Art der Ergebnisverteilung, sämtliche Informations-, Kontroll- und Mitbestimmungsrechte der Anleger, Konditionen der Anteilsübertragungen, Kündigung und Abfindungsguthaben sowie Auflösung (Liquidation) der Beteiligungsgesellschaft. Der Gesellschaftsvertrag ist im hinteren Teil des Verkaufsprospekts eines geschlossenen Investmentvermögens abgedruckt.
Der Gesellschaftsvertrag ist die Geschäftsgrundlage für alle mit dem geschlossenen Fonds befassten Akteure. Der Vertrag regelt insbesondere
- das Vorgehen bei Kapitaleinlagen,
- die Rechte und Pflichten von Gesellschaftern und Geschäftsführung,
- die Art der Ergebnisverteilung,
- sämtliche Informations-, Kontroll- und Mitbestimmungsrechte der Anleger,
- Konditionen der Anteilsübertragungen,
- Kündigung und Abfindungsguthaben sowie
- Auflösung (Liquidation) der Beteiligungsgesellschaft.
Der Gesellschaftsvertrag ist im hinteren Teil des Verkaufsprospekts eines geschlossenen Fonds abgedruckt
Einkünfte aus Gewerbebetrieb – auch gewerbliche Einkünfte genannt – gehören in Deutschland zu den in § 2 Abs. 1 EStG genannten sieben Einkunftsarten. Für Einkünfte aus Gewerbebetrieb muss Gewerbesteuer gezahlt werden. Viele geschlossene Investmentvermögen versuchen deshalb, Einkünfte aus Gewerbebetrieb zu vermeiden und stattdessen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen.
H
Hybridcenter befinden sich meist in Zentren kleiner bis mittlerer Städte mit 20.000 bis 50.000 Einwohnern und damit in einem weniger dichten Wettbewerbsumfeld als große Shopping Center. Sie decken das gesamte Bedarfsspektrum von Food- und Nonfood-Artikeln mit einem Branchenmix auf Handelsflächen bis zu 15.000 Quadratmetern ab. Die Größe orientiert sich am Bedarf des Einzugsgebiets. Zum Angebot von Hybridcentern zählen ein Lebensmittel-Vollsortimenter, ein Lebensmittel-Discounter und ein Drogeriemarkt. Im Vergleich zum klassischen Fachmarktzentrum ist bei Hybridcentern das Bekleidungssortiment breiter aufgestellt. Zu den Mietern zählen häufig namhafte Unternehmen. Ergänzt werden die Angebote meist durch einen Elektronikfachmarkt sowie durch Dienstleistungsunternehmen einschließlich Gastronomie.
I
Als IDW S4 wird der Prospektierungsstandard gemäß IDW – Institut der Wirtschaftsprüfer – für geschlossene Investmentvermögen bezeichnet. Für jedes geschlossene Investmentvermögen muss ein Verkaufsprospekt erstellt werden, der das angebotene Produkt exakt beschreibt. Der Prospekt wird – auf freiwilliger Basis und beauftragt vom Anbieter des geschlossenen Investmentvermögens – nach dem IDW-Standard geprüft. Der vom Wirtschaftsprüfer erstellte <link>Prospektprüfungsbericht, auch Prospektgutachten genannt, enthält die Ergebnisse der IDW S4-Prüfung. Das Prospektgutachten kann jeder Interessierte per Auskunftsvereinbarung beim beauftragten Wirtschaftsprüfer anfordern.
IRR ist die Abkürzung für den englischen Fachbegriff “Internal Rate of Return“. Die Interne-Zinsfuß-Methode ist ein Verfahren der dynamischen Investitionsrechnung. Es ermöglicht, für eine Investition oder Kapitalanlage, bei der unregelmäßige und schwankende Erträge anfallen, eine (theoretische) mittlere, jährliche <link>Rendite zu berechnen. Mit dieser durchschnittlichen Rendite werden ähnliche Produkte, wie beispielsweise Fonds, die in unterschiedliche Anlageklassen investieren, trotz der teilweise recht unterschiedlichen Auszahlungsstruktur vergleichbar.
Als Indexierung wird die Wertentwicklung eines Entgelts bezeichnet, die an eine Vergleichsgröße gekoppelt ist. Gewerbemietverträge sind in der Regel indexiert. Die fällige Miete wird häufig an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts gekoppelt. Bei einer Änderung des Index wird die Miete gemäß der vertraglichen Vereinbarung angepasst. Man spricht daher von einem Inflationsschutz bei Investitionen in Gewerbeimmobilien.
Ein Initiator ist eine Person oder Gesellschaft, die ein Investitionsprojekt wie etwa einen geschlossenen Immobilienfonds auflegt. Das bedeutet, dass der Initiator das Investitionsprojekt konzipiert, in einem Prospekt beschreibt und nach Gestattung der BaFin das zur Finanzierung erforderliche Anlagekapital einwirbt.
J
K
Am 22. Juli 2013 ist das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) in Kraft getreten. Das KAGB geht zurück auf die Richtlinie für die Verwalter alternativer Investmentfonds (AIFM- 2011/61/EU). Es setzt einen regulatorischen Rahmen und unterstellt die Verwalter alternativer Investmentfonds (AIF) der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Zu den Verwaltern von AIF gehören auch die bisherigen Anbieter von Vermögensanlagen in Form geschlossener Fonds. Diese Beteiligungsformen werden mit dem KAGB unter dem Begriff Investmentvermögen geführt. Die ILG Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH als Anbieter von Sachwertbeteiligungen wird von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) beaufsichtigt, muss eine Depotbank als Verwahrstelle auswählen und Anforderungen hinsichtlich Risikostreuung und Transparenz erfüllen.
Eine Kapitalverwaltungsgesellschaft verwaltet und entwickelt das Investmentvermögen, in welches Anleger eines geschlossenen Investmentvermögens <link aifm>AIF s investieren. Kapitalverwaltungsgesellschaften können mit bisherigen Anbietern von geschlossenen Fonds, den Emissionshäusern, verglichen werden. Die <link http: www.bafin.de de startseite startseite_node.html _blank bafin>Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) muss eine Kapitalverwaltungsgesellschaft prüfen und genehmigen.
Anteil eines Kommanditisten an einer Kommanditgesellschaft. Die Höhe der Kommanditbeteiligung ergibt sich regelmäßig aus der übernommenen Pflichteinlage; dieser Betrag ist für den Anteil des Kommanditisten am Ergebnis (Gewinn oder Verlust) und am Vermögen der Kommanditgesellschaft sowie für die Verwaltungsrechte des Kommanditisten (wie z.B. das Stimmrecht) von Bedeutung.
Die Kommanditgesellschaft ist ein Zusammenschluss von zwei oder mehr Gesellschaftern zu einem gemeinsamen Gesellschaftszweck. Die KG ist eine Personenhandelsgesellschaft, bei der mindestens ein Gesellschafter, der Komplementär, persönlich und unbeschränkt haftet. Die Haftung des oder der anderen Gesellschafter (Kommanditisten) ist auf den im Handelsregister eingetragenen Betrag beschränkt (Haftsumme).
Als Kommanditist (Teilhafter) wird jeder Gesellschafter einer <link>Kommanditgesellschaft (KG) bezeichnet, dessen Haftung gegenüber den Gläubigern der Gesellschaft auf den im Handelsregister eingetragenen Betrag (Haftsumme) beschränkt ist. Die Außenhaftung ist ausgeschlossen, soweit die Haft-Kommanditeinlage geleistet ist.
L
Vor Inkrafttreten des KAGB haben die meisten Anbieter mit Leistungsbilanzen jährlich detailliert über ihr Unternehmen sowie über die angebotenen und platzierten geschlossenen Fonds informiert. In der Regel folgten sie dabei dem Verband Geschlossene Fonds e.V. (VGF), heute Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen e.V. (<link http: www.cash-online.de koepfe bsi-vorstand-heibrock-ersetzt-kohl heibrock ersetzt>bsi), der quasi einen Standard der Grundsätze und Leitlinien zur Erstellung von Leistungsbilanzen vorgegeben hatte. Wesentlicher Bestandteil dieser Leistungsbilanzen ist der klassische Soll-Ist-Vergleich, der die jeweils durch den geschlossenen Fonds erzielten Ergebnisse, insbesondere deren Auszahlungen und Einnahmen, den Prognosen des Verkaufsprospekts gegenübergestellt. Der bisherige Leistungsbilanzstandard passt in seiner Struktur jedoch nicht in die Berichtssystematik des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) und alternativer Investmentfonds (AIF). Daher wurde vor dem Hintergrund der gesetzlichen Vorgaben und Neuregelungen aus dem KAGB über den bisherigen Leistungsbilanzstandard neu befunden. Die Mitglieder des bsi haben beschlossen, die Erstellung einer Leistungsbilanz als Pflicht für neue AIF aufzuheben und dafür den neuen Performance-Bericht-Standard geschaffen.
Die Liquidation umfasst die Beendigung der laufenden Geschäfte und den Verkauf aller Vermögensgegenstände eines Unternehmens mit dem Ziel, das darin gebundene Kapital in Bargeld oder andere leicht in Bargeld umtauschbare – also liquide – Mittel umzuwandeln. Nach der Liquidation erfolgt im Fall eines geschlossenen Fonds in der Regel die Auflösung der Gesellschaft. Die Paragrafen 145 bis 158 HGB regeln die Liquidation.
M
Der oder die Magnetmieter sind die Hauptmieter oder Großnutzer innerhalb einer Gewerbeimmobilie. Der Begriff wird vorzugsweise im Zusammenhang mit Einzelhandelsimmobilien verwendet. Hier ist der Magnetmieter häufig nicht nur die wichtigste Einnahmequelle bei der Bewirtschaftung der Immobilie, sondern auch wichtiger Kundenmagnet von dem alle Mieter des Centers profitieren.
Jeder Kommanditanteil muss einem bestimmten Mindestbetrag (auch Mindestzeichnungssumme genannt) entsprechen. Die Höhe der Mindestbeteiligung richtet sich nach den Bestimmungen des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB). Dieses unterscheidet nach risikogemischten Mehrobjektfonds und nicht-risikogemischten Einobjektfonds. Für Mehrobjektfonds gelten brancheneinheitliche Streuungskriterien, die der Risikoreduzierung dienen und Anlegern schon mit sehr geringen Investitionssummen gestreute Sachwertanlagen ermöglichen.
Die Mittelverwendungskontrolle stellt die vertrags- und zweckgerechte Verwendung der von den Anlegern auf ein Treuhandkonto geleisteten Einlagen sicher. Standesrechtler wie Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Rechtsanwalt oder entsprechende Zusammenschlüsse prüfen während der Investitionsphase des Fonds, ob die im Mittelverwendungskontrollvertrag definierten Freigabekriterien erfüllt werden. Nur dann werden die Gelder vom Treuhandkonto ausgezahlt.
N
Betriebskosten (wie z. B. Grundsteuer und Versicherungsprämien), die durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Grundstücks laufend entstehen. Eine Aufstellung der Nebenkosten, deren Zahlung durch den Mieter in Mietverträgen häufig vereinbart wird, ergibt sich aus § 2 der Betriebskostenverordnung.
O
P
Der bsi Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen e.V. hat einen Standard zur Erstellung von Performance-Berichten durch Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG) erarbeitet. Dieser Beschluss ist seit der Mitgliederabstimmung am 25.05.2014 in Kraft. Der Standard gilt verpflichtend für alle bsi Vollmitglieder (registrierte oder zugelassene Kapitalverwaltungsgesellschaft, KVG) nach KAGB oder der Richtlinie über die Verwalter Alternativer Investmentfonds (AIFM-Richtlinie). Die jährliche Darstellung soll sowohl Alternative Investmentfonds (AIF) für professionelle und/oder semi-professionelle Anleger (Spezial-AIF) als auch AIF für Privatanleger erfassen. Stichtag für die Veröffentlichung ist immer der 30.09. des dem Berichtsjahr folgenden Jahres.
Die Platzierungsgarantie ist ein Vertrag, mit dem sich ein Garantiegeber verpflichtet, sich nötigenfalls selbst oder über Dritte am Eigenkapital eines Fonds zu beteiligen. Die Garantie wird fällig, wenn nach Ablauf einer bestimmten Frist Beteiligungen einer bestimmten Höhe nicht eingeworben werden konnten. Eine Platzierungsgarantie bedeutet zusätzliche die Sicherheit für den Anleger, dass das Investitionsziels in jedem Fall erreicht und damit die Investition in der gewünschten Anlage platziert ist. Der Platzierungsgarant erhält in der Regel eine Vergütung für die Garantieabgabe.
Professioneller Anleger ist nach § 1 Abs. 19 Ziffer 32 Kapitalanlagegesetzbuch jeder Anleger, der im Sinne von Anhang II der Richtlinie 2004/39/EG als professioneller Kunde angesehen wird oder auf Antrag als ein professioneller Kunde behandelt werden kann. Danach sind professionelle Kunden insbesondere Kreditinstitute, Versicherungsgesellschaften, Organismen für gemeinsame Anlagen und ihre Verwaltungsgesellschaften, Pensionsfonds sowie große Unternehmen gemessen an bestimmten Mindestbilanzsummen, Nettoumsatz und Eigenmitteln.
Außerdem können auf Antrag solche Anleger als professionell eingestuft werden, wenn sie zwei der drei nachstehend genannten Kriterien erfüllen:
- Innerhalb des letzten Jahres wurden pro Quartal am relevanten Markt durchschnittlich zehn Geschäfte von erheblichem Umfang getätigt,
- ein Bank- und/oder Wertpapierguthaben in Höhe von mindestens 500.000 Euro ist vorhanden,
- es wurde für mindestens ein Jahr ein Beruf am Kapitalmarkt ausgeübt.
Der Prospektprüfungsbericht wird als Ergebnis eines IDW S4-Gutachtens von einem unabhängigen Prüfer wie einem Wirtschaftsprüfer erstellt. Der Bericht informiert– über die Richtigkeit der im Prospekt gemachten Angaben über alle beteiligten Personen, Verträge und weiterer Investitionskriterien. Das Hauptziel der Beurteilung durch das IDW ist es zu überprüfen, ob die im Verkaufsprospekt gemachten Angaben es dem Anleger in ausreichender Form ermöglichen, sich einen Eindruck von diesem geschlossenen Fonds als Kapitalanlage zu machen. Gehört der Anbieter dem bsi Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen e.V. (vormals: VGF Verband Geschlossene Fonds e.V.) an, so ist ein Prospektprüfungsbericht gemäß IDW Pflicht.
Ein Publikumsfonds ist ein Produktangebot, das vergleichsweise vielen Anlegern eine Beteiligung an einem geschlossenen Fonds ermöglicht und gesetzlich vorgeschriebenen Informationspflichten unterliegt. Die Vorschriften sollen es privaten Anlegern ermöglichen, das Risiko eines Anlageprodukts einzuschätzen. Die Pflicht zur Information ist bei anderen Investitionsformen, beispielsweise bei einem Private Placement, deutlich geringer: Ein solches Investment hat sehr viel höhere <link>Mindestzeichnungssummen, wenige Investoren und muss Informationen zum Anlageobjekt nicht in einer bestimmten Form darstellen oder prüfen lassen. Entsprechend eignet sich ein solches Investment nur für professionelle Anleger, die Anlageprodukte mithilfe einer eigenen Due Diligence beurteilen können.
R
S
SICAV ist die Abkürzung des französischen Begriffes société d’investissement à capital variable und bezeichnet eine nach französischem, belgischem, luxemburgischem, schweizerischem oder italienischem Recht gegründete Kapitalanlagegesellschaft. Sie unterscheidet sich beispielsweise von der Gesellschaftsform der GmbH durch ein variables Grundkapital. So löst sich das Problem der Fungibilität, das bei Kapitalanlagen in Form einer GmbH oft bemängelt wird. Die SICAV ist bei Privatanlegern jedoch noch nicht so weit verbreitet wie die GmbH & Co. KG, die gängige Rechtsform bei geschlossenen Investmentvermögen. Die SICAV unterliegt – im Gegensatz zur deutschen GmbH & Co. KG – ausländischem Recht.
Der Begriff Sachwert umfasst Wirtschaftsgüter wie Immobilien, Grundstücke, Schiffe, Wind- und Solaranlagen, die vergleichsweise unabhängig von Geldwertschwankungen sind und als entsprechend wertbeständig gelten. Die Investition in Sachwerte („Sachwertanlagen“) zielt in der Regel auf eine Rendite, die beispielsweise aus Miete, Charterraten oder den Strompreis erwirtschaftet wird.
Semiprofessioneller Anleger ist nach § 1 Abs. 19 Ziffer 33 Kapitalanlagegesetzbuch
a) jeder Anleger,
aa) der sich verpflichtet, mindestens 200 000 Euro zu investieren,
bb) der schriftlich in einem vom Vertrag über die Investitionsverpflichtung getrennten Dokument angibt, dass er sich der Risiken im Zusammenhang mit der beabsichtigten Verpflichtung oder Investition bewusst ist,
cc) dessen Sachverstand, Erfahrungen und Kenntnisse die AIF-Verwaltungsgesellschaft oder die von ihr beauftragte Vertriebsgesellschaft bewertet, ohne von der Annahme auszugehen, dass der Anleger über die Marktkenntnisse und -erfahrungen der in Anhang II Abschnitt I der Richtlinie 2004/39/EG genannten Anleger verfügt,
dd) bei dem die AIF-Verwaltungsgesellschaft oder die von ihr beauftragte Vertriebsgesellschaft unter Berücksichtigung der Art der beabsichtigten Verpflichtung oder Investition hinreichend davon überzeugt ist, dass er in der Lage ist, seine Anlageentscheidungen selbst zu treffen und die damit einhergehenden Risiken versteht und dass eine solche Verpflichtung für den betreffenden Anleger angemessen ist, und
ee) dem die AIF-Verwaltungsgesellschaft oder die von ihr beauftragte Vertriebsgesellschaft schriftlich bestätigt, dass sie die unter Doppelbuchstabe cc genannte Bewertung vorgenommen hat und die unter Doppelbuchstabe dd genannten Voraussetzungen gegeben sind,
b) ein in § 37 Absatz 1 genannter Geschäftsleiter oder Mitarbeiter der AIF-Verwaltungsgesellschaft, sofern er in von der AIF-Verwaltungsgesellschaft verwaltete AIF investiert, oder ein Mitglied der Geschäftsführung oder des Vorstands einer extern verwalteten Investmentgesellschaft, sofern es in die extern verwaltete Investmentgesellschaft investiert,
c) jeder Anleger, der sich verpflichtet, mindestens 10 Millionen Euro in ein Investmentvermögen zu investieren.
Die Sensitivitätsanalyse wird auch Empfindlichkeitsanalyse genannt und ist eine Analyseform für komplexe Anlageprodukte. Die geplante Konzeption wird aus externen Blickwinkeln betrachtet und analysiert. Hierzu werden jeweils ein oder auch mehrere Parameter verändert. Anleger können aus der Sensitivitätsanalyse klare Hinweise entnehmen, wie sich ihre Anlage bei von der Kalkulation abweichenden Parametern entwickelt. Häufig ist beispielsweise zu erkennen, wie sich eine abweichende Miethöhe in der Rendite widerspiegelt.
Bei einem Share Deal erwirbt der Käufer vom Verkäufer Anteile an einer zum Verkauf stehenden Gesellschaft. Mit dem Erwerb der Anteile erhält der Käufer die aus den Anteilen resultierenden Rechte und Pflichten. Bei einem Erwerb der Mehrheit der Anteile erhält der Käufer in der Regel einen Beherrschungsanspruch über die betroffene Gesellschaft sowie deren Vermögen.
Ist ein zentral errichtetes und gemanagtes Center, in dem Waren des kurz-, mittel und langfristigen Bedarfs angeboten werden. Im Gegensatz zum Fachmarktzentrum ist der Mietbesatz umfangreicher und kleinteiliger. Die unterschiedlich großen Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe werden über eine überdachte Mall miteinander verbunden. Gastronomiebetriebe erhöhen die Aufenthaltsqualität und erhöhen somit die Verweildauer.
Zum Betriebsvermögen gehören im Steuerrecht Wirtschaftsgüter, die sich im Eigentum eines Unternehmens befinden und die nach ihrer Art und nach ihrer Funktion in einem betrieblichen Zusammenhang stehen. Die Festlegung des Betriebsvermögens dient der Ermittlung des zu versteuernden Gewinns. Sonderbetriebsvermögen kann nur bei mitunternehmerischen
Personengesellschaften vorkommen. Zum Sonderbetriebsvermögen gehört ein Wirtschaftsgut, das ein Mitunternehmer der Gesellschaft für deren Betrieb überlässt (SBV I), § 15 Abs. 1 Nr. 2 S. 1 2. HS EStG. Es gehört zivilrechtlich allein dem Gesellschafter und
fällt nicht in das Gesamthandsvermögen der Personengesellschaft. Ertragssteuerlich wird das Sonderbetriebsvermögen als Betriebsvermögen und nicht als Privatvermögen behandelt. Im Falle von „Vermietungsvermögen“ z.B. bei geschlossenen Immobilienfonds, in deren Eigentum lediglich Immobilien stehen, spricht man dann auch von „Sondervermietungsvermögen“.
Spezial-AIF können erst ab sehr hohen Zeichnungssummen erworben werden und nur von professionellen und semiprofessionellen Anlegern gezeichnet werden. Zulässig sind als Investmentvehikel die Investment-KG mit fixem Kapital sowie die Geschlossene Investment-KG. Es gibt keinen Katalog zulässiger Anlagegenstände, allerdings muss der Verkehrswert ermittelbar sein. In Bezug auf die Fremdkapitalaufnahme ist keine Grenze festgelegt, nach §§ 221 und 273 KAGB kann die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) die Höhe der Fremdkapitalaufnahme jedoch beschränken.
Bei strategischen Handelsimmobilien handelt es sich um Immobilien, für die besonderes Baurecht gilt. Sie verfügen über ein für viele Kunden attraktives und umfassendes Sortiment und haben aufgrund ihrer Größe überregionale Bedeutung. Sie sind in einem großen Einzugsgebiet in der Regel marktbeherrschend, werden nur unter bestimmten Voraussetzungen und bundesweit nur in begrenzter Anzahl genehmigt. Strategische Handelsimmobilien bieten daher ein hohes Maß an Wertstabilität.
T
Als Treuhandgesellschaft (Treuhänder) wird eine juristische oder natürliche Person bezeichnet, die stellvertretend für einen Auftraggeber, dem Treugeber, dessen Interessen wahrnehmen. Rechte und Pflichten von Treuhänder und -geber werden im Treuhandvertrag geregelt, der Bestandteil des Verkaufsprospekts von geschlossenen Investmentvermögen ist.
Der Treuhandvertrag regelt die Rechte und Pflichten zwischen Treuhandgesellschaft und Treugeber und wird üblicherweise schriftlich abgeschlossen. Im Vertrag werden Aufgaben, Pflichten und Rechte des Treuhänders, Rechte und Pflichten des Treugebers und grundlegende Vereinbarungen wie Vergütungen, Datenschutz sowie Gerichtsstand geregelt. Der Treuhandvertrag ist Bestandteil des Verkaufsprospektes von geschlossenen Investmentvermögen.
U
Recht eines Unternehmers, einen Umsatz, der nach dem Umsatzsteuergesetz steuerfrei ist, als umsatzsteuerpflichtig zu behandeln. Die Umsatzsteueroption ist bei der Vermietung von Grundstücken und Gebäuden nur (Ausnahme: Gebäude, die vor gesetzlich bestimmten Stichtagen fertiggestellt worden sind) zulässig, wenn der Mieter (oder sonstige Nutzer des Grundstücks bzw. Gebäudes) ein Unternehmen ist und der Umsatz für dessen Unternehmen ausgeführt wird und dieser das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.
Vermietung eines Gegenstands durch den Mieter an einen Dritten (sogenannter Untermieter). Die Untervermietung lässt die dem Vermieter und dem Mieter aus dem (Haupt-) Mietvertrag obliegenden Pflichten, z.B. zur Zahlung der (Haupt-)Mieten, unberührt. Bei Vermietung von anderen Sachen als Wohnraum ist eine Untervermietung grundsätzlich nur mit Zustimmung des Vermieters zulässig; eine solche Zustimmung kann der Vermieter, ggf. unter bestimmten Auflagen und Bedingungen, auch bereits im Mietvertrag erteilen.
V
Vermögensanlagen-Verkaufsprospekte sind für den Anlegerschutz unentbehrlich. Um eine sachgerechte Anlageentscheidung treffen zu können, müssen die Anleger umfangreich und verlässlich über den Emittenten und die betreffende Vermögensanlage informiert werden. In Deutschland dürfen Vermögensanlagen nicht ohne einen Verkaufsprospekt, den die BaFin zuvor gebilligt hat, öffentlich angeboten werden. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft hat für die von ihr verwalteten geschlossenen Investmentvermögen (Publikums-AIF) den Verkaufsprospekt und die wesentlichen Anlegerinformationen zu erstellen. Die BaFin prüft, ob der Prospekt die gesetzlich geforderten Mindestangaben enthält und ob der Prospektinhalt verständlich und kohärent (widerspruchsfrei) ist. Die BaFin überprüft jedoch weder die Seriosität des Emittenten noch kontrolliert sie das Produkt.
Jeder Anbieter von geschlossenen Fonds ist verpflichtet, für die Vermögensanlage einen Verkaufsprospekt gemäß Vermögensverkaufsprospektverordnung zu erstellen und diesen durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen (BaFin) prüfen und genehmigen zu lassen. Die Verordnung fordert unter anderen ausführliche Angaben über den Emittenten, die Vermögensanlagen sowie über Personen oder Gesellschaften, die für den Inhalt des Verkaufsprospekts die Verantwortung übernehmen.
Als Verwahrstelle bezeichnet man in Deutschland gemäß dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) Kreditinstitute und in einzelnen Fällen auch bestimmte gesetzlich zugelassene Treuhänder, bei denen die Vermögensgegenstände von Investmentvermögen verwahrt werden. Für jedes Investmentvermögen muss die Kapitalverwaltungsgesellschaft eine Verwahrstelle beauftragen, die die Verwaltung und Entwicklung des Investmentvermögens kontrolliert. Die Verwahrstelle und muss von dem Verwalter des Investmentvermögens, der Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG), strikt getrennt sein.
Wird ein Darlehen früher als vereinbart zurückgezahlt, verlangt die kreditgebende Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Eine solche Zahlung kann beispielsweise dann fällig werden, wenn die Immobilie aus einem geschlossenen Investmentvermögen früher als geplant verkauft und das zugehörige Darlehen vor Ende der Zinsfestschreibungszeit an die Bank zurückgezahlt wird.
Wird ein Darlehen früher als vereinbart zurückgezahlt, verlangt die kreditgebende Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Eine solche Zahlung kann beispielsweise dann fällig werden, wenn die Immobilie aus einem geschlossenen Fonds früher als geplant verkauft und das zugehörige Darlehen vor Ende der Zinsfestschreibungszeit an die Bank zurückgezahlt wird.
W
Die „Wesentlichen Anlegerinformationen“ unterliegen strikten Regelungen in Bezug auf Form und Inhalt. Haupt-Elemente sind die Identität des Investmentvermögens, Beschreibung der Anlageziele und der Anlagepolitik, Risiko- und Ertragsprofil der Anlage, Kostenstruktur, Informationen über die Depotbank und die Aufsichtsbehörde sowie zusätzliche Angaben. Es soll dem interessierten Anleger ermöglichen, die wesentlichen Eigenschaften des Finanzprodukts schnell zu erfassen und verschiedene Anlageprodukte miteinander leichter vergleichen zu können. Interessierten Anlegern müssen gemäß KAGB die wesentlichen Anlegerinformationen rechtzeitig vor Vertragsschluss in der geltenden Fassung kostenlos zur Verfügung gestellt werden.
Z
Als Zinsfestschreibung wird der Zeitraum definiert, in dem der für ein Darlehen zu entrichtende Zins in bestimmter Höhe vertraglich festgeschrieben ist. Je länger die Zinsfestschreibung bei der Finanzierung eines geschlossenen Fonds vereinbart wurde, desto höher ist der Schutz vor unkalkulierbaren Zinssatzerhöhungen während der Fondslaufzeit. Allerdings können während der Festschreibung auch keine sinkenden Zinssätze ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung genutzt werden.